(CTT-Đồng Nai) - Việc đặt cọc trong mua bán nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai hiện rất được dư luận quan tâm khi Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2023 có hiệu lực.
Tùy loại nhà mà luật khống chế mức đặt cọc
Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai một khi hội đủ các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 13, Điều 14, Điều 23, Điều 24 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 thì được phép đưa vào kinh doanh. Trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 (nhà ở thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý) không được phép đưa vào kinh doanh.
Luật sư Lưu Hồng Khanh (Đoàn Luật sư Đồng Nai) cho biết, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 không khống chế mức đặt cọc đối với nhà ở có sẵn khi đưa vào kinh doanh đối với chủ đầu tư dự án BĐS. Nhưng với công trình nhà ở hình thành trong tương lai, luật khống chế mức đặt cọc từ khách hàng đối với nhà đầu tư dự án là không quá 5% giá trị công trình. Mục đích của việc khống chế này nhằm ngăn ngừa việc nhà đầu tư lợi dụng, lạm dụng việc đặt cọc để ràng buộc bên đặt cọc theo hướng có lợi cho mình.
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), đặt cọc là việc một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Cẩn trọng đặt cọc bị vô hiệu
Theo Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, nhà ở có sẵn đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất (SDĐ) ở hoặc giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền SDĐ gắn với nhà ở, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết…
Trong khi đó, Điều 24 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau: nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Có một trong các loại giấy tờ về quyền SDĐ sau đây: quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai; quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ…
Luật gia Phan Văn Châu, Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh, cho biết một khi nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai không đủ điều kiện giao dịch mà các bên vẫn tiến hành đặt cọc thì việc đặt cọc đó là hành vi bị khoản 1, Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 nghiêm cấm. Căn cứ Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu.
